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眼見租屋期又即將屆滿，這半年來陸陸續續也看了不少房子，從預售屋、新成屋再到中古屋，幾乎每個假日都在四處看房，以及與仲介周旋中度過（跟仲介見面的時間大概比見到我媽的機會還多）。
最近剛好也看了由北川景子主演的日劇「房仲女王」，由她飾演的Top Sales三軒家萬智口頭禪是『沒有我賣不掉的房子！』，雖說也是為了賣房用盡各種手段，但其實還是有她高招的地方，就是她觀察力非常細膩，能看透深藏在客戶心中未說出口的考量與疑慮，進而協助客戶找到真正適合的房子（並非好房子或是高檔的房子就是真正適合自己的房子）。
不過這都不是最讓我印象最深刻的地方，重點是日本不動產市場是『不二價』啊！
賣方不用價格開高高等買方來殺，買方也不用煩惱到底該開多少錢才不會變成不懂行情的冤大頭，如果能少掉『議價』這部分，買房大概少了一半的煩惱吧！
經過這段時日的來來往往，最大的心得就是：「買中古屋真是他媽的難！」
預售屋或新成屋通常都是直接跟建商或代銷談，議價不用隔一手，通常要不要結局很快就能知曉；但中古屋除了仲介外，還有賣方的因素要考慮（包含賣方的太太、爸爸、媽媽或是莫名的親人朋友，有時某某提出的一個「小建議」，就有可能讓賣方徹底變卦），環節多變數就多，再加上仲介傳達的訊息真真假假，除了努力判別訊息有幾分可信外，要如何回覆、如何與一干人過招（最容易跟家人吵架的時候，尤其是對於價格的認知不同），都是勞心耗力的過程，再加上來來往往的漫長等待，心情不時七上八下隨之起舞，從一開始看到喜歡房子的興奮喜悅，議價期間的不耐焦慮，以及最後失敗時的失落挫折，真的很想讓人大喊『Stop』，然後折衷買一間可能不是真的那麼喜歡但還過得去的房子，只為了結束這段周而復始的疲憊過程。
想買中古屋的程序大概是這樣：
四處奔走看房，判斷環境、屋況、格局等是否中意
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好不容易看到一間喜歡的，調查週遭行情，開價並出斡旋請仲介協助議價
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耐心等待，每天七上八下等仲介通知最新情形，買方、賣方隔空加加減減議價
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待價格差距在100萬內，找屋主出來談
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雙方到房仲公司的秘密包廂，買方、賣方分坐不同房間，由仲介兩邊跑居間議價
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議價成功，買賣雙方進行簽約
議價失敗，需再重複上述順序n次
議價失敗，需再重複上述順序n次
像我跟馬汀的分工大概是我負責聯絡仲介並篩選案源，然後約好假日看房時間，提醒馬汀這周末什麼時間、要去哪裡看房（端看這位大人心情，心情好萬事美麗，要是睡不飽或天氣差會靠杯我約這什麼時間，為什麼假日或是下大雨還要去看房...），等我跟馬汀都覺得房子不錯，再擇日約時間帶長輩過來看，若再通過基本風水條件評判OK，才能進行到出斡旋的部分，正式進入買賣談判階段（此時大概已耗費50%的精力）。
總結了一下這半年斡旋的紀錄，過程中學到了不少也長了些智慧，整理紀錄下來當作經驗分享，也提醒未來的自己別再那麼衝動.....
1.中山北路六段30年4F公寓（權狀32.56坪）
屋況及公寓本身維持的都還不錯，屋主一手裝潢。
屋主開價1980萬，堅持沒1800萬不賣（單價約55萬/坪），
我方參考實價登錄行情單價約落在45萬~50萬之間，稍微打個85折，再加計景氣持續下探因素，希望從1500萬開始談（單價約46萬/坪）。
一開始未付斡旋希望直接找屋主談，結果與屋主碰面了卻一直說她全權授權仲介，叫我們直接找仲介談就好（覺得應該是仲介教她的），後來由於屋主價格實在咬太硬，作罷！（後來得知屋主暫時也不再賣了）
2.天母東路81巷37年3F公寓（權狀33.3坪）
屋主開價1698萬（單價約51萬/坪），因買到新房子故急著脫手，
現況有租客承租中，故開放於假日下午統一時段看屋，當天幾乎所有仲介都帶著自己的客人來了，現場人山人海，而且人潮絡繹不絕（無法靜下心來好好看屋），每個仲介都神秘兮兮的拉著自己的客人講悄悄話，大同小意是說屋主急售，只要價格OK屋主就會賣，是天母CP值很高的優質案件，務必要把握！有意購買請出斡旋單出價，所有斡旋單會集中在屋主面前開標，價高者得到第一手與屋主見面談的機會。
我們同樣也接收到這樣的訊息，說實在看現場狀況真的會讓人心癢癢，覺得不買到似乎非常可惜，於是乎我們也出了斡旋1365萬，仲介慌慌張張地收了斡旋單便騎車出發去開標的地方會合，稍晚回報我們出價是第二高，出價第一高的買方已與屋主以1380萬成交。
起初覺得差距15萬沒買到有點可惜，但後來想想或許也好...其實當時出價後也一度猶豫，「難道人生就是為了買一棟不怎樣的房子然後背將近半輩子的千萬房貸嗎？」雖然地點是很好，但恐怕未來每天回家心情都不會太美好...八成會時常質疑人生的意義究竟為何？
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| 疏於保養的梯間 |
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| 公共出入的後門 |
3.天母北路37年5F公寓（權狀31坪）
屋況及公寓本身維持的都還不錯，而且有頂加，實際使用坪數約有60坪，重點是屋主整理的很好，裝潢品味也不錯，除了開闊新穎的大廚房外，頂樓更有個面對磺溪的泡茶空間，光看到這個幾乎所有人都樂陶陶了。
最初屋主剛開始賣時開價2100萬，但一直賣不掉近期改成1980萬（單價約61萬/坪），
趁著長輩好不容易都到齊時直接找屋主見面談，請仲介轉告屋主我們希望從1500萬開始談，若他也有意願再出來，否則也別浪費彼此時間；結果，屋主居然也答應出來談！當時可以說是所有人都覺得很振奮，覺得應該就是它了！終於要告一段落了！
見面時，我們請屋主直接開價，我們可以負擔就成，負擔不起就不要再浪費彼此時間，於是屋主就跟賣方仲介到外面去討論價格，我們裡面就在賭屋主進來會說多少，期望價格約落在1500~1600萬之間。
結果！
屋主進門後便丟了個價格『1750萬！』
我們每個人心裡大概都三隻烏鴉飛過，長輩客氣地結束了這場談判，說讓年輕人回去想想是否能負擔，然後出門後就把仲介給罵了一頓，一開始明明就請仲介傳達說1500萬，有意再出來談，結果價格還差那麼多，認為仲介未忠實傳達，浪費一干人等時間！
隔天，我們想了想還是請仲介以1500萬再幫我們努力看看，結果屋主直接回覆不可能，請仲介幫我們找其他符合預算的房子。
再隔了幾天，仲介傳來訊息，這個案子昨晚另外一組買方以1565萬成交了，說什麼屋主跟買方談判了一整晚，最後大家都累了（傳說中的體力消耗戰？），屋主最後也願意幫助年輕人完成一個成家的夢想，請買方務必要好好照顧這間房子，簽約時屋主跟買方太太都哭慘了之類的鬼話，真是白眼翻到不能再翻，直接惹怒所有長輩。
4.天母東路81巷31年5F公寓（權狀30.5坪）
屋主最初開價1800萬（單價約59萬/坪）（屋主2014年6月以1450萬購入，感覺剛好買在高點啊...再加裝潢等等零零總總，開價感覺自然是不可能低），但考量在5F又只有23坪，加上房價持續走跌，我們認為這屋子只值1450萬（單價約48萬/坪）。
仲介議價後告訴我們屋主好不容易有被他說動，願意降價以合理價格出售，但也至少要1600萬左右（單價約52萬/坪）才願意賣，然後上班時一直打給我跟我說最好今天就約長輩出來談，今天立刻下決定，不然又要週末了，又是看房高峰期，然後又說他同事有一組客戶也出了1600萬在斡旋（說那個同事最近小孩要出生了運勢超旺，他為我們感到很擔心），叫我們千萬要把握，不要最後又變成是在幫人墊價格等等...
為此也跟馬汀吵了好幾架，除了當天長輩沒空外，他也不喜歡5F，除了要爬樓梯，未來要是漏水也很麻煩，但當下我真的有點鬼打牆，覺得還年輕爬5F根本沒什麼（但長輩真心建議未來當媽一個人扛小孩的東西真的會很累）。總之後來我跟馬汀冷戰了好一陣子，也順帶冷處理了仲介一陣子，後來仲介一直說的斡旋客戶居然突然就消失了？說該斡旋是年輕人沒給長輩看過直接下的斡旋，結果長輩看了根本不喜歡直接回絕....重點是，從看到這間房子至今約一個月，這間房子最後仍然尚未成交，依舊在市場上飄....覺得真的都是仲介的話術，有種好險沒當冤大頭的感覺....
綜上所述，雖然進入買方市場，但買賣雙方認知仍然差距頗大，從賣方最初的開價可得知試水溫成分居多，看到賣不掉再一路調降，所以千萬不要急著當冤大頭！
以上面最後有成交的兩個案子來看：
第二個案子 – 開價1698萬，成交1380萬→約82折
第三個案子 – 開價1980萬，成交1565萬→約79折
只能說屋主開價真是無極限，什麼樣不合常理的價格都開得出來；例如第三個案子最初開價2100萬，雖說因著頂加使用坪數增加30坪左右，而且又剛重新裝潢過，但這些都不能掩蓋物件本身已是屋齡屆臨40年5樓老公寓的事實....就算有頂加又剛裝潢過，又曾有建商來談過都更那又怎樣，40年的5樓老公寓就是40年的5樓老公寓，在天母又 so what，誰會花個2100萬買40年的5樓老公寓？2100萬選擇可多著呢！（打到這裡又想到當初跟馬汀有多生氣...已經賺個百來萬了到底想賺多少才夠？！想說屋主就在繼續放阿，沒人住的房子壞得也快，再等幾年看還賣不賣得掉，好在屋主後來良心發現終於降價出售，顯然也有發現再放下去對自己是更處劣勢）。
所以說殺價要狠，不要覺得差屋主開價太多而不好意思，感覺從8折開始談差不多（但還是要參考一下實價登錄啦，也不能開出一個屋主連談都不想談直接破局的離譜價格），畢竟多殺一點未來房貸就少背一點啊....這可是非常現實的層面啊！
> After That
後來，我跟馬汀決定再等等，畢竟自從2014 Q4房地產市場開始反轉，也不過才過了一年多，根據歷年不動產景氣循環約都需經過7~8年才會又開始走揚，為了不要成為『今天的低價是明天的高價』的親身體驗者，再租屋一陣子似乎是個較明智的選擇，況且買屋殺價動輒幾十幾百萬的，把這些殺價省下來的錢拿來租屋也可以租好長一陣子了....果然買房子需要處變不驚，要有買不到也不會怎麼樣的決心....雖然找房子的過程很累，但真的是一輩子大事，絕對需要禁得起考驗！
接下來，繼續在房海裡浮沉囉....
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